Эмфитевзис и суперфиций в римском праве

Эмфитевзис и суперфиций


Бесплатная юридическая консультация:

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью.

Оглавление:

Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитев-сиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.

Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).


Бесплатная юридическая консультация:

Суперфиций (superficies) – наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать – с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Источник: http://be5.biz/pravo/r004/55.html


Бесплатная юридическая консультация:

Эмфитевзис и суперфиций в римском праве

AJAX — EU e-Privacy DirectiveThis plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.»>Cайт JURKOM74.RU использует файлы cookie и схожие технологии для удобства пользователей, а также предоставления персонализированной информации (в т.ч. рекламной). При использовании данного сайта вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением и Соглашением об использовании файлов cookie. AJAX — EU e-Privacy DirectiveThis plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.»> Если вы не согласны с тем, чтобы мы использовали данный тип файлов, то вы должны соответствующим образом установить настройки вашего браузера или не использовать Сайт.

Права на чужие вещи: суперфиций, эмфитевзис

К числу «прав на чужие вещи» принадлежали так­же вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйственной для ее обработки (emphyteusis), город­ской — для возведения на ней строения (superficies). Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитута, так и эмфитевзис и суперфиций являются правами пользования чужой вещью. Своеобразной же чер­той, отличающей эмфитевзис и суперфиций от сервитутов, является широта содержания и долгосрочность их действия.Установление одного из этих двух прав на земель­ный участок делает право собственности на эту землю поч­ти только номинальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на дан­ный участок получает реальное выражение.

Суперфиций

Слово суперфиций употреблялось в двух смыслах:

  1. обозначало поверхность, т.е. то, что прочно связано с землей — растения, строения; суперфиций принадлежит собственнику земельного участка;
  2. право иметь строение на чужом, например городском, земельном участке.

Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом город­ском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственни­ку земельного участка по правилу «superficies solo cedit», строение следует за землей, связано с землей.

Здание строилось за счет нанимателя участка — суперфициария. Право собственности на строение признавалось за собственником земли, ибо все находящееся на земле и связанное с ней принадлежит собственнику земли. Но суперфициарий в течение срока договора пользуется зданием и платит поземельную ренту соляриум (solarium). Суперфициарий был вправе отчуждать свое право, но без ущерба для прав собственника земли.

Эмфитевзис

Под эмфитевзисом понимается наследственная аренда, т. е. вечное наследственное и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком в целях сельскохозяйственной обработки. Управомоченное лицо — эмфитевта или эмфитевтиарий — пользуется участком на правах собственника, но при условии не ухудшать участка, вносить ежегодную плату за пользование, именуемую каноном или пенсией. В качестве собственника участка могла выступать и церковь. Главный способ установления эмфитевзиса — договор между собственником и эмфитевтом. Существующий эмфитевзис может переходить от одного лица к другому.


Бесплатная юридическая консультация:

В содержание эмфитевзиса входит право пользовать­ся земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и пе­редавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником при­знавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на по­лучение двух процентов покупной цены.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собст­веннику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить государственный земельный налог. Невзнос арендной платы в течение трех лет приводил к прекра­щению эмфитевзиса.Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме исков по аналогии.

Источник: http://jurkom74.ru/ucheba/prava-na-chuzhie-veschi-superfitsiy-emfitevzis

Эмфитевзис и суперфиций в римском праве.

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Эмфитевзис — это отчуждаемое и передаваемое по наследству право долгосрочного пользования чужой сельскохозяйственной землей.


Бесплатная юридическая консультация:

Эмфитевзис давал право:

  1. пользования чужой землей (в частности, собирать с нее урожай и плоды);
  2. залога земли;
  3. отчуждения земли (с уведомлением собственника, за которым признавалаось право преимущественной покупки (в течение двух месяцев));
  4. а также передачи ее по наследству.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а государству — земельный налог. Неуплата арендной платы в течение трех лет вела к прекращению действия эмфитевзиса.

При отчуждении эмфитевзиса необходимо было уведомить об этом собственника, так как последний имел право преимущественной покупки. Также собственник имел право на получение не менее двух процентов с покупной цены эмфитевзиса.

Эмфитевзис защищался теми же исками, что и право собственности.

Суперфиций — это отчуждаемое и передаваемое по наследству право возведения строения на чужой городской земле, а также право пользования таким строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земли, так как считалось, что строение следует за землей.


Бесплатная юридическая консультация:

Суперфиций давал право:

  1. пользования строением;
  2. залога строения;
  3. отчуждения строения;
  4. передачи его по наследству.

Источник: http://students-library.com/library/read/73622-emfitevzis-i-superficij-v-rimskom-prave

55. Эмфитевзис и суперфиций

55. Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного — наследственным характером.


Бесплатная юридическая консультация:

Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Бесплатная юридическая консультация:

Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Источник: http://law.wikireading.ru/3219

Суперфиций и эмфитевзис

Суперфиций и эмфитевзис составляют особую категорию прав на чужие вещи (jura in re aliena). В отличие от сервитутов, это были отчуждаемые и наследуемые вещные права долгосрочного пользования чужой землей.

Суперфиций (superficies) — это такое право на чужой участок городской земли, которое предполагает возведение построек на этом участке и их дальнейшее использование (например, проживание в доме) [1] . Построенные здания оказывались, конечно, в собственности хозяина земли (в силу правила superficies solo cedit).

Управомоченное лицо (суперфициар) мог передать суперфиций по наследству, отчуждать его путем сделок, обременять залогом или сервитутом. В обязанности суперфициара входила уплата собственнику земли особой рентыsolarium (от solum — «земля»); кроме того, он же платил в казну все подати, связанные с этим участком. В случае неуплаты ренты собственник мог истребовать участок (т.е. прекратить право суперфиция) с помощью виндикационного иска.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме данного случая (виндикация) суперфиций прекращался: (О истечением срока, установленного для этого права в договоре; (и) отказом суперфициара от своего права (derelictio); (in) слиянием суперфиция с правом собственности (confusio); (iv) погасительной давностью путем неиспользования.

Эмфитевзис (emphyteusis) — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужой сельскохозяйственной землей и плодами ее за плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения 1 .

Объектами эмфитевзиса могли быть: государственные земли (ager vectigalis’); земли императора (ager fiscalis); городские земли (ager municipals); земли жреческих коллегий (ager sacerdotales); частные земли (ager emphyteutici); неземельные недвижимости, если достигалось соглашение, что отношения будут строиться не по началам суперфиция, а по началам эмфитевзиса. Субъектами эмфитевзиса являлись, с одной стороны, собственник сдаваемой вещи (dominus emphyteuseos), с другой — эмфитевта (emphyteuta, лицо, управомоченное на эмфитевзис). К установлению данного отношения приводили следующие обстоятельства.

  • 1. Договор. По поводу природы этого договора существует юридический спор: является ли данная сделка куплей-продажей, или это наем? Специальный закон императора Зенона (С., 4. 66. 1; см. также: Nov., 120. 6. 2) решил данную проблему следующим образом: возникающее право не является следствием переноса собственности в результате купли-продажи; однако, это право также не является следствием отдачи земли в аренду; это особое право, как говорили древние юристы — «право третьей разновидности» (jus tertium). Таким образом возник самостоятельный контракт — contractus emphyteuticarius. В своей основе этот контракт носил неформальный характер, поскольку письменная форма требовалась только в двух случаях: во-первых, если в договор вносились какие-то особые условия, отступающие от законных правил, и во-вторых, если эмфитевзис устанавливался на церковную землю. В этих случаях составлялся письменный документ в двух экземплярах. Сведения об эмфитевтическом неформальном договоре регистрировались в кадастровой книге.
  • 2. Судебное решение (adjudicatio) в случае раздела общей собственности (между сонаследниками, сособственниками).
  • 3. Завещательный отказ — распоряжение, сделанное наследодателем на случай своей смерти.
  • 4. Давность: если кто-нибудь пользовался на условиях эмфитевзиса вещью в течение 30 лет, то этим он приобретал эмфитевтическое право.

Эмфитевта обладал правом на: полное и исключительное пользование чужой вещью; плоды и приращения, приобретаемые путем separatio fructuum; изменение хозяйственной характеристики вещи, но без ее ухудшения; обременение вещи повинностями реальными (сервитуты) или обязательственными (залог); отчуждение эмфитевзиса; завеща- [2] [3]

тельные распоряжения по поводу эмфитевзиса. Спорным является вопрос о кладе. Скорей всего, эмфитевта, как и арендатор, не обладая правом на недра, имел лишь половину от найденного клада, деля его с собственником. Однако существует мнение, что эмфитевта получает право собственности на клад в полном объеме [4] .


Бесплатная юридическая консультация:

Обязанности и ответственность эмфитевты состоят в следующем:

  • • обрабатывать вещь и не приводить ее в худшее состояние, в противном случае собственник может его выселить (по закону Юстиниана); причем он должен обрабатывать вещь и тогда, когда уже не желает этого, во всяком случае — до момента юридического прекращения эмфитевзиса;
  • • нести все публичные налоги и повинности, лежащие на вещи;
  • • уплачивать собственнику ежегодную эмфитевтическую плату Сvectigal, solarium) в назначенные сроки; эта плата прямо не зависела от доходности вещи, а, скорее, являлась знаком признания чужой собственности, поэтому ее размер небольшой; при этом, однако, эмфитевта (в отличие от арендатора) не мог требовать снижения платы (например, в случае неурожая); вообще, размер эмфитевтической платы не мог быть изменен односторонне; если эмфитевта не платил собственнику vectigal (или публичных налогов) в течение 3 лет (а на церковных землях в течение 2 лет), его права прекращались и он не имел права требовать вознаграждения за сделанные улучшения;
  • • при отчуждении своего права эмфитевта должен уведомить об этом собственника и ждать два месяца его решения; за согласие собственника на отчуждение эмфитевта уплачивает ему 2% от цены сделки; собственник, однако, имеет право преимущественной покупки (jus protimeseos); нарушение любого из условий отчуждения грозило потерей эмфитевзиса.

Для защиты своего фактического обладания землей эмфитевта имел все владельческие интердикты (по этой причине современная романистика относит эмфитевзис к категории производного владения), а для защиты своего права — иски, аналогичные искам собственника, в частности: негаторный, конфессорный, Публицианов и виндикационный. Этот последний назывался actio vecdgalis; ответчиком по нему было любое лицо, нарушившее эмфитевзис, в том числе и собственник земли. Кроме того, у собственника и эмфитевты есть взаимный личный иск из эмфитевтического договора.

Эмфитевзис прекращают обстоятельства, в результате которых погашались всякие вещные права (например, гибель вещи, захват ее неприятелем и т.п.), в результате которых прекращались всякие права на чужую вещь (confusio, consolidate), а также особые обстоятельства, как то: (i) изгнание эмфитевты собственником в случае нарушения первым правил отчуждения, неуплаты оброка или налогов, ухудшения вещи (так называемое privatio, дословно «отнятие»); (ii) смерть эмфитевты без наследника, если при этом фиск не воспользовался правами на этот эмфитевзис как на вымороченное имущество (bona vacantia) в течение четырех лет; (ш) давностное осуществление собственником действий, составляющих содержание прав эмфитевты.

В заключение главы полезно привести сводную таблицу, в которой наглядным образом представлена характеристика суперфиция и эмфитевзиса в сравнении с личными сервитутами, с одной стороны, наймом и арендой — с другой.

Сравнительная характеристика суперфиция и эмфитевзиса с личными сервитутами и арендой

Источник: http://studme.org/183312/pravo/superfitsiy_emfitevzis


Бесплатная юридическая консультация:

Римское право

Римское частное право

Эмфитевзис и суперфиций

1. Эмфитевзис – вещное отчуждаемое и наследуемое право владеть и пользоваться чужой землей, а также ее плодами за арендную плату, соединенное с обязанностью обрабатывать землю и не ухудшать ее.

2. По сути — вещная аренда чужого с/х участка.. Главная цель- не столько в получении доходов от пользования, сколько включения в с/х оборот забранных необработанных с/х земель. Благодаря Э. забранные императорские земли превращались в сады, виноградники.

3. Черты эмфитевзиса. a. вещное право, которое защищалось ergo omnis, что ярко отличает его от договорной аренды-* защита inter partes b. Отчуждаемое право, обладатель которого — эмфитевта — мог (*почти как собственник): — подарить (безвозмездно) — отдать это право в залог — завещать — обременить сервитутом

c. Э – платное пользование чужой вещью. Плата- pensium/canon/reditum устанавливалась соглашением (денежная/натуральная). СНИЗИТЬ плату после заключения соглашения, отменить ее было НЕЛЬЗЯ, (даже в случае форс- мажорных обстоятельств (*квалифицированный случай, необратимое обстоятельство), п.ч. плата за Э. была значительно ниже платы по договору аренды/найма вещи. d. право пользования чужой вещью, соединенное с обязанностью не ухудшать ее – единственное ОРГАНИЧЕНИЕ прав эмфитевты в отношении чужого участка. e. Эмфитевта по сути был alter ego – «второе я» собственника земли, п.э. он приобретал право собственности на плоды с момента их отделения от вещи – separatio.

4. Основания возникновения Эмфитевзиса a. а) между живыми (inter vivos): эмфитевзис устанавливается путем заключения специального соглашения (contractus emphyteuseos)- договор о возникновении Э – по правовой природе консенсуальный, т.е. суть договора – права и обязанности возникают СРАЗУ после заключения сторонами консенсуса, не требовалось передачи вещи. b. по случае смерти (morti cause): основание возникновения – legat (завещательный отказ) (*так же как сервитут) c. путем судебного решения, причем 4-я часть преторской формулы будет не praescriptio, а adiudicatio . d. в случае раздела неделимого участка: 1- собственник, а другой – право эмфитевзиса. e. Можно было установить эмфитевзис с помощью usu capio-приобретательной давности. срок = 30/40 лет f.


Бесплатная юридическая консультация:

5. Защита эмфитевзиса: как и любое вещное право — actio in rem. a. Иск actio in rem veсtigales –по аналогии с виндикационным иском предъявлял невладеющий эмфитевта владеющему собственнику. b. actio negatoria – негаторный иск, отрицающий посягательство c. actio progibitoria- если кто-то мешал, создавал препятствие для пользования.

6. Прекращение Эмфитевзиса a. гибелью вещи b. confussio – слияние в одном лице собственника вещи и эмфитевты c. соглашение сторон d. выселение эфитевты собственником земли в следующих случаях: i. неуплаты гос. повинностей в течении 3х лет ii. в случае ухудшения участка iii. неуплата канона собственнику земли в теч. 3х лет (церковных землях- 2х лет)

7. Superficies – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Суперфициарий/застройщик (обладатель права) мог получить как уже застроенный, так и пустой участок. В последнем случае он застраивает его за свой счет, помня о правиле: superficies solo cedit – собственник земли приобретал право собственности на постройки, возведенные застройщиком. Но в Риме это правило никого не смущало, т.к. supesficies изначально возник в отношении государственных и муниципальных земель, изъятых из гражданского оборота. Это самое широкое право на чужую вещь для сайта https://www.lechenievisraile.com/стоимость-лечения-в-израиле.

8. Чем похожи эмфитевзис и суперфиций и в чем различия? a. Сходны: что это вещная аренда чужой земли b. Отличие: что эмфитевзис – это всегда с/х деятельность, а суперфиций — аренда чужого городского участка для застройки, суперфициарий мог ухудшить состояние.

9. Содержание Superficies так широко, что приближается к праву собственности a. суперфициарий владеет, пользуется и даже распоряжается участком и постройкой без согласия собственника земли (дома) b. суперфициарий мог даже ухудшить состояние застройки, если на то не было прямого запрета собственника c. суперфициарий мог обременить постройку сервитутами, мог заложить строение и т.д (все то, что мог собственник)


Бесплатная юридическая консультация:

10. Основания возникновения Superficies a. Они по сути те же, что и для эмфитевзиса. Но специального договора о возникновении Superficies не было в Римском праве, поэтому использовался другие договоры (купли-продажи – empcio-vindicio, найм вещи – locatio, conductio-rei т.е. с самыми различными договора)

11. Защита Superficies a. Защищались вещными исками (те, что защищали эмфитевзис, но аналог виндикационного иска  actio de superficiae)

12. Прекращение Superficies a. Те же основания, что и для эмфитевзиса, но за исключением: неплатежа застройщиком государственных налогов более 2х лет подряд

Источник: http://www.romanlaw.ru/rimskoe/139

Эмфитевзис это право владения земельным имуществом в древнем Риме

Эмфитевзис это понятие, которое так же, как и термин суперфиций, определяет права на долгосрочное пользование чужим земельным наделом.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом эмфитевзис — это механизм, затрагивающий использование земли строго в сельскохозяйственных целях. Документ, который регулирует отношения владельца и арендатора земли, в этом случае, носит название договор эмфитевзиса. Что же касается суперфиция, то здесь земля отдается под застройку. Документом, в этом случае, может быть и договор, и завещание. Причем, собственником, согласно завещанию, может быть одно лицо, а право застройки может передаваться другому.

Возникновение понятий эмфитевзис и суперфиций в Римском частном праве

Оба этих понятия пришли к нам, как и большинство других юридических терминов, из Римского права. Так, латинское слово emphyteusis означает «насаждать». Эмфитевзис по своей сути давал право на долгосрочную возможность пользования чужим земельным наделом.

Отличительной особенностью, в этом случае, была наследственность таких действий с обязательной обработкой земли сельскохозяйственного назначения. Такой институт возник в период расцвета Римской империи как вариант освоения целинных земель. Если, приводя также и другие термины и формулировки из источников римского законодательства, сравнивать это с сервитутом, то данная форма имела более широкое содержание. А в сравнении с личностным фактором, отличие здесь заключалось в наследственном характере землепользования.

Гражданин, взявший в аренду определенную площадь, обязывался выплачивать оброк собственнику. Скидка не делалась на форс-мажорные обстоятельства или увеличение налогов со стороны державы. Вся территория должна была находиться в идеальном состоянии, согласно хозяйственному назначению.

В то же время, кроме обязанностей, подобный арендатор имел и значительные права:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. На определенную защиту и петиторный иск.
  2. Использования урожая по своему усмотрению.
  3. Землю можно было отчуждать или заложить с обязательным уведомлением владельца.

Собственник, в свою очередь, имел свои привилегии:

  • преимущество при покупке урожая;
  • получения дивидендов от продажи плодов в размере 2%;
  • возможность добиваться защиты своих прав в суде.

Срок аренды составлял 100 лет или более длительный срок. Если аренда заключалась на меньшее время, то владелец совершенно не ограничивался в своих правах.

Вместе с тем, существовали условия прекращения подобных отношений. Это происходило в случаях нанесения вреда арендованному участку, трехлетней неуплаты арендной платы или отчислений в казну.

Суперфиций – одно из правовых явлений в системе Римского права. Этот термин представлял собой право использования чужого (чаще городского) участка земли с целью возведения на нем здания. Такое право базировалось на отчуждаемости и наследственности действия.

Договором всегда была предусмотрена выплата владельцу предоставляемой площади определенного денежного взноса.


Бесплатная юридическая консультация:

Само собой, подати никто не отменял. Права нового временного хозяина предусматривали возможность передачи участка в залог, обременение сервитутами без ущемления интересов владельца и даже отчуждение при наличии согласия собственника.

Прекращался суперфиций на основе невыплаты взносов, окончания срока действия договора, при отказе от землепользования и т.д. При этом арендатор оставлял за собой право на стройматериалы, а само здание переходило в руки собственника. Если строение уничтожалось, например, в результате пожара, правовые отношения продолжались. Охрана прав у суперфиция была точно такой, как и у эмфитевзиса.

Регулировались такие отношения договором или легатом. Осуществление фактической передачи основывалось на традиции.

Эмфитевзис

Как здесь уже отмечалось, понятие эмфитевзиса обозначает право на постоянное землевладение, что дает возможность использования экономической ценности земельного надела, не приобретая его в частную собственность.

В современном отечественном праве пока нет точных законов, касающихся подобного рода вещных прав. Их теоретическая база заложена лишь в Концепции развития гражданских законов страны. Хотя очевидно, что процесс оборота земельных участков в сельском хозяйстве, которые являются чужой собственностью, должен быть юридически отрегулирован.

Нельзя забывать, что земля относится к ограниченным природным ресурсам. Поэтому ценность внедрения вещных прав в этом случае основана не только на юридических вопросах, но и носит социальную подоплеку.


Бесплатная юридическая консультация:

Современное законодательство России предусматривает эмфитевзис как форму владения определенным участком земли, основанную на наследовании.

Также существует право бессрочной обработки данной территории.

Если же говорить о землевладении как таковом, то объектом права землевладения в нашей стране является площадь участка. Отличительный признак этого понятия заключается в четком предназначении землепользования: ведения на земельном участке конкретной хозяйственной деятельности.

Так, существует несколько видов эмфитевзиса:

  1. Сельскохозяйственное производство.
  2. Лесное хозяйство.
  3. Организация вылова рыбы.
  4. Разведение рыбы
  5. Охотоведческое хозяйство.
  6. Создание охраняемой территории (заповедник).
  7. Реализация иных задач, предусмотренных законом.

Главной основой для возникновения таких правоотношений будет договор эмфитевзиса. Такой договор содержит пункты обязательств между человеком, заинтересованным в хозяйственном использовании земельного участка, и собственником.

Право в отношении землепользователей может переходить к другим лицам на основе универсального характера правопреемства. Документ, устанавливающий подобные права, составляется письменно, заверяется нотариусом и регистрируется в государственных органах.


Бесплатная юридическая консультация:

Юридическая природа эмфитевзиса дает возможность арендатору защищать свои вещные права путем использования негаторного иска. Когда же в законодательной базе РФ сможет реально появиться эмфитевзис, это неизбежно приведет к кардинальным изменениям во всех законных кодексах государства.

Суперфиций

Юридический термин суперфиций — это специфическое право на застройку определенных земельных участков. Главная особенность этой ситуации состоит в том, что земля при этом — всегда чужая.

Еще в античном Риме здание, возведенное на таких принципах, могло наследоваться, продаваться, служить залоговым имуществом и т.д. Правоотношения такого характера устанавливались на четко определенный срок или бессрочно. Человек, использовавший суперфиций, получал выгоду от эксплуатации возведенного помещения.

Как и в случае с эмфитевзисом, такой вариант использования ресурсов в нашей стране законодательно пока не закреплен.

Рассмотрим российский вариант такого вещного права

Он предусмотрен Концепцией развития гражданских законов государства. Итак: человек берет в аренду землю и строит на ней нужное ему здание. Свой доход он получает от хозяйственного использования выстроенного помещения. Конечно, строение нельзя физически отделить от территории, на которой оно возведено. Поэтому отношения между застройщиком и владельцем участка должны регулироваться договором. Самый главный аспект подобного документа – срок аренды.


Бесплатная юридическая консультация:

Концепция предлагает отдельно закрепить норму срочного права строительства. В этом случае, у арендатора не будет возможности продлить арендный договор, и все здание по окончании установленного срока перейдет в собственность владельца участка. Проблема уничтожения имущества, которым является здание, должна обязательно найти отражение в пунктах такого договора.

Если владельцем участка будет государство или муниципалитет, важно рассмотреть вероятность приобретения территории под домом самим застройщиком.

Определенной проблемой выглядит сегодня и возможность продления аренды. Любой строитель хочет получить максимальную выгоду от эксплуатации возведенного объекта. И, в любом случае, ключевым вопросом тут останется проблема срока аренды.

Большинство строительных компаний заинтересованы во внедрении закона как основы отношений с государством, владеющим землей, именно суперфиция. Это могло бы привести, наконец, к исчезновению мошеннических схем в строительстве, рационализации при освоении новых земель и повышению качества возводимых объектов. Последнее утверждение вытекает из самой логики: ведь если застройщик будет подписывать договор аренды на длительный срок, то он будет заинтересован и в длительно надежном состоянии здания, построенного на этой земле.

Сравнение и отличия понятий данных вещных прав

Если сравнить эмфитевзис и суперфиций, то окажется, что они имеют и существенные понятийные отличия. Лучше всего такие нюансы видны в применении законов именно в древнем Риме.


Бесплатная юридическая консультация:

Вещные права эмфитевзиса понимались обеими сторонами сделки как аренда на долгий срок с возможностью наследования таких отношений. Арендатор мог изменить особенности земельного участка, не приводящие к ухудшению его качеств. Он пользовался собранным урожаем, мог заложить участок или отдать наследнику. А вот право, касающееся отчуждения, подвергалось ограничению.

Собственник свои отношения с арендатором выстраивал на своевременной оплате оброка и получения процентной ставки от цены покупки. Если в течение трех лет плата не производилась, эмфитевзис между этими людьми прекращался.

Суперфиций, по своей сути являлся городской модификацией эмфитевзиса. Поскольку использование земли в этом случае предполагало не получение сельскохозяйственных выгод, а возведение на арендованной территории конкретного здания, гражданин, организовавший строительство здания, получал все выгоды от его использования.

Но римский закон гласил, что любое здание следует за земельным участком. Поэтому владельцем всегда оставался собственник участка. Защита прав в этом случае происходила подобно случаю с эмфитевзисом.

Что же касается вариантов применения подобных отношений в российском гражданском праве, то здесь проводить сравнение, основываясь на вышеуказанной Концепции, довольно сложно. Поэтому, надо полагать, что время для подобной оценки этих случаев и понятий настанет тогда, когда произойдет точное вхождение этих норм в жизнь нашего общества.

Источник: http://pravdaisud.ru/pravovaya-zhizn/emfitevzis-eto-pravo-vladeniya-zemelnym-imuschestvom

Эмфитевзис и суперфиций

Понятие и виды прав на чужие вещи

В древности, в условиях относительно небольшой территории Рима с его гражданскими, латинскими и перегринскими общинами, государственной собственности на землю, множеством небольших соседских владельческих участков, актуальным было предоставление возможности пользования общими благами всем правомочным лицам. Поэтому в отдельных случаях собственники могли быть ограничены в своём абсолютном праве в пользу иных лиц. Такие обыкновения со временем оформились в устойчивый институт вещных прав на чужие вещи – jura in re aliena. При этом данное понятие различалось между собой как «право пользования» и «право распоряжения» чужой вещью. Право на чужую вещь – это такое вещное право, которое давало возможность несобственнику вещи при его наличии (права) осуществлять те или иные правомочия в ее отношении.

Право на чужие вещи берёт своё начало с сервитутов. Исторически первыми из них были сервитуты предиальные, то есть сельские. Географическое расположение Рима среди холмов привело к возникновению, прежде всего, водных и дорожных сервитутов, которые и нашли отражение в Законах XII таблиц: право прохода и проезда верхом; право прогона скота и проезда в лёгких повозках; право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжёлых грузов; право провести воду через чужую землю. Несколько позже появилось право черпания воды из водоёма, находящегося на чужом участке.

Римскому частному праву известно 4 права на чужие вещи:

Следовательно, ограниченные вещные права на чужие вещи состояли из двух правовых блоков:

Вещные права пользования чужой вещью, которые были представлены различными сервитутами, а также эмфитевзисом и суперфицием;

Вещные права распоряжения чужой вещью в виде залога и его разновидностей: фидуции, пигнуса и ипотеки.

Таким образом, право на чужую вещь ограничивает в определённых отношениях право собственности, делает его менее полным, менее ценным.

Сервитут

Основные положения о сервитутах

Сервитуты – это вещные права, предоставляющие управомоченному субъекту возможность пользоваться чужой вещью либо не дозволять собственнику пользоваться своей вещью в каком-то отношении.

Для любых сервитутов свойственны следующие характеристики:

а) содержание сервитута не может быть таково, что собственник вещи обязывается что-либо сделать в пользу обладателя сервитута; сервитут состоит в том, что собственник обязывается терпеть определенные акты пользования его вещью или воздерживаться сам от определенных актов пользования своей вещью;

б) никто не может иметь сервитутного права на собственную вещь: собственность поглощает сервитут;

в) сервитут не может быть объектом нового сервитута;

д) сервитут должен предоставлять какую-либо выгоду управомоченному лицу, следовательно, не допускается установление сервитута по каким-то иным мотивам (ради каприза, например).

Реальные (вещные или предиальные) сервитуты

Сервитуты также могут устанавливаться в пользу определенного имения (вещи), так что любой собственник этого имения приобретает вместе с ним и сервитут; такие сервитуты называются вещными или предиальными (реальными – servitutes rerum или iura praediorum).

Реальный (вещный) сервитут – это право ограниченного пользования одним участком земли (иной недвижимостью), улучшающее использование другого участка земли (иной недвижимости).

Реальные сервитуты возникают при таком взаимном расположении двух участков (имений), когда эффективное использование одного, предполагает необходимость вторжения в использование другого; при этом тот участок, который используется, приобретает статус служебного участка (predium serviens), а тот, который получает выгоды от использования первого, – статус господствующего участка (predium dominas).

Общие характеристики реальных сервитутов суть следующие:

а) сервитут должен либо облегчить использование (эксплуатацию) господствующего участка, либо делать это использование более приятным (должно возникнуть praedio utilis);

б) господствующий и служебный участки должны соседствовать (praedia vicina), ибо только при этом обременение одного принесет действительную пользу другому;

в) собственник господствующего участка не может пользоваться своим сервитутом в пользу третьего лица, то есть объем сервитута не может быть больше того, что необходимо господствующему участку;

г) сервитут должен быть используем цивилизованно (civiliter), то есть в соображение должны приниматься интересы собственника служебного участка;

д) выгода, доставляемая служебным участком должна быть постоянной, следовательно не может быть установлен сервитут в отношении случайной пользы;

е) реальные сервитуты есть права неделимые, то есть такие, которые лежат на всем служебном участке и связаны со всем господствующим участком.

Виды реальных сервитутов

Реальные сервитуты делились по разным основания, первоначальное было уже указано: деление по месту расположения господствующего и служебного участков:

а) городские и сельские сервитуты;

б) и те и другие могли подразделяться на положительные и отрицательные; к положительным относились те, которые предоставляли определенные права собственнику господствующего участка; отрицательные те, которые запрещали собственнику служебного участка совершать определенные действия;

в) было деление на непрерывные и периодические сервитуты; при этом учитывалась «интенсивность» приобретаемой в служебном участке пользы: либо это можно было делать беспрерывно (прогонять скот), либо только в определенные периоды времени (черпать воду, добывать камень).

Вот примерный перечень реальных, положительных, городских сервитутов:

использовать соседское строение в качестве подпорки для господствующего строения;

вколачивать опорный брус в стену здания соседа;

пользоваться стеной здания соседа (колонной) в качестве опоры для какого-либо конструктивного элемента своего здания;

перекинуть балкон своего здания (карниз, иные элементы конструкции над соседским участком) и т.п.;

к этой же категории относились права испускания (immisiones), такие как право направить сток дождевой воды через соседский участок; пускать дым и пар свыше обыкновенного объема на соседский участок; право провести сток нечистот через него и пр.

К отрицательным городским сервитутам относился, например, запрет совершать такие изменения на служебном участке, которые делали бы менее удобным и/или приятным использование господствующего участка (требование, чтобы сосед не затрагивал своего участка или строил не выше определенного уровня, чтобы сосед не лишал господствующий участок света и вида).

Сельские сервитуты имеют целью обеспечить или облегчить доступ к господствующему участку, либо сделать пользование им более продуктивным и, тем самым, увеличить его доходность.

Прежде всего, к сельским относились дорожные сервитуты, предусмотренные в XII таблицах: iter (право прохода и проезда верхом), actus (право прогона скота), via (право проезда в любом виде, вместе с правом прохода и прогона скота и провоза любых материалов).

Водные сервитуты: право устройства водопровода через служебный участок, право доставать (черпать) воду на соседнем участке, право поить скот на соседнем участке.

Были также полевые (право выпаса скота) и лесные (право рубить чужой лес) сервитуты.

Сервитуты могут устанавливаться в пользу определенного лица, и тогда они называются личными (персональными – servitutes personarum) сервитутами. Они возникли гораздо позже реальных и состояли в том, что собственник вещи ограничивался в пользу конкретно определённого лица, которому предоставлялись некоторые по наследству не передаваемые права в отношении данной вещи. Прекращался личный сервитут гибелью участка или кончиной его пользователя.

К личным сервитутам относятся, прежде всего, узуфрукт (usufructus), узус (usus), хабитация и право пользования чужими рабами или животными. Данное подразделение проводится по объему предоставляемых управомоченному лицу возможностей.

Наиболее распространенным личным сервитутом был узуфрукт. Это предоставление другому права пожизненного или срочного (но не наследственного) пользования плодами и доходами от чужой непотребляемой вещи, то есть такой, которая сохраняла бы свою субстанцию в целости (фруктами из сада, молоком от коровы и т.д.). Таким образом, узуфрукт – это принадлежащее определенному лицу право пользования чужой непотребляемой вещью, соединенное с правом извлечения из нее плодов при условии сохранения в целости самой вещи.

Управомоченное лицо носит название узуфруктуарий. Узуфрукт принадлежит только данному лицу, не может быть передан в наследство либо отчужден иным образом. Хотя поздняя практика стала допускать цедирование «осуществления права» узуфруктуария возмездно или безвозмездно, на срок или до прекращения узуфрукта.

Права узуфруктуария и обязанности узуфруктуария

Он вправе пользоваться вещью, отстраняя от пользования собственника, а также – вправе пользоваться плодами вещи как для удовлетворения своих потребностей, так и с целью извлечения доходов. Однако узуфруктуарий не вправе своим пользованием ухудшать вещь; должен сохранять вещь в исправном состоянии, то есть за свой счет обеспечить ее ремонт, корм (если это раб или животное), несет все подати и повинности, лежащие на вещи (уплата налогов иных периодических платежей). По прекращении узуфрукта обязан вернуть вещь собственнику ее в исправном состоянии. И если окажется, что вещь испорчена или утрачена, узуфруктуарий несет ответственность перед собственником за любую вину (omnia culpa). Узуфруктуарий не может отчуждать своего права.

Узус – это вещное право пользоваться вещью без права извлечения плодов. Субъект данного права – узуарий, не вправе пользоваться вещью как источником дохода (то есть для продажи). Он мог только употреблять плоды для своих личных нужд. Например, законный сбор урожая с поля, сада или огорода, принадлежащего другому лицу. Любопытно, что узус также известен и как одна из древнейших форм заключения брака. Суть его в этом случае заключался в совокупности ограниченных прав мужа на свою жену, которая находилась в собственности своего отца.

По своему содержанию и направленности к узусу чрезвычайно близок такой личный сервитут, как хабитация – наследственное право проживания в чужом доме, которое предполагало обязанность подлинного собственника этого жилого дома терпеть в нём других лиц. По праву хабитацио его владелец мог даже сдать его внаём.

Кроме этого, существовало вещное право на труд чужого раба (jperae servorum), которое также являлось наследственным.

Способы возникновения и прекращения сервитутов

В древности, по квиритскому праву, сервитуты могли устанавливаться только посредством манципации (вещь при этом может остаться у прежнего хозяина, но теперь она обременена сервитутом)либо в форме уступки по суду (дела о разделе имущества).В последующем обычным основанием установления реальных и личных сервитутов стали договор или распоряжение на случай смерти (легат). В юстиниановский период для этого достаточно было простого неформального соглашения, к тому же допускавшего как открытое выражение воли, так и молчаливое выражения согласия.

Помимо этого, сервитуты могли устанавливаться посредством судебного решения, по истечении срока приобретательной давности, в силу указания закона (на этом основании возникал лишь узуфрукт).

1. в силу уничтожения самой вещи или ввиду изъятия ее из оборота (в частности, отчуждение ее в пользу казны);

2. слияние обладателя сервитута и собственника вещи в одном лице;

3. гибель владельца сервитута;

4. в силу истечения срока, на который устанавливался сервитут (для корпораций – 100 лет) или наступления резолютивного(отменительного) условия, под которым он устанавливался;

5. умаление правоспособности лица;

6. посредством отречения управомоченного лица от принадлежащего ему сервитутного права;

7. отказ пользователя от своего права;

8. ввиду неосуществления сервитутного права в течение определенного срока (10 лет между присутствующими, 20 лет между отсутствующими).

Право сервитута ещё по Законам ХII таблиц защищалось по двум направлениям: для защиты от претензий на сервитут и освобождение от потенциальных посягательств в дальнейшем. Так, посредством негаторного иска собственник участка мог оградить свои владения от притязаний по поводу установления сервитута, например, прохода по участку, если можно пройти по общественной дороге чуть дальше; для защиты сервитута от собственника и др. лиц имелся специальный конфессорный иск, который выражался в требовании либо возврата утраченной вещи, либо устранения всяких помех в её использовании.

Кроме этих общих исковых требований в римском праве имелись ещё и специальные иски по поводу сервитутов: иск из ограничения линии, который требовал обязательного оставления сводной полосы между соседними участками; иск из ущерба от дождевой воды, который заключался в требовании устранения опасности от смены естественного стока дождевой воды вследствие строительства соседом каких-либо сооружений на своём участке и др.

Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис (emphyteusis)и суперфиций (superficies)

Эмфитевзис – это наследственная (вечная) аренда земельного участка для его сельскохозяйственной обработки. В постклассическом праве эмфитевзис определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком.

Эмфитевзис устанавливался особым договором аренды на срок не менее 100 лет. Управомоченное лицо – эмфитевт, обладал следующими правами: пользоваться участком по своему усмотрению, даже изменяя хозяйственное назначение его; отчуждать участок посредством сделок inter vivos и mortis causa (в том числе, закладывать, обременять сервитутами и пр.); защищать свое право посредством собственнических исков. Однако недра принадлежали только собственнику.

Но на нем также лежали определенные обязанности: не ухудшать участок; нести все подати и повинности, лежащие на участке; платить собственнику участка ежегодную плату (canon, pensio, vectigal) и особый налог государству. Невнесение необходимых платежей более 3 лет автоматически приводило к потере эмфитевзиса. Кроме того, собственник земли мог выставить против эмфитевта особый иск о невыполнении последним своих обязанностей по отношению к нему.

Главным основанием установления эмфитевзиса выступал договор; кроме того, он мог быть установлен распоряжением на случай смерти, судебным определением, давностью владения. Прекращался эмфитевзис по тем же основаниям, что и право собственности.

Права эмфитевта имели весьма широкую защиту. Он был наделён не только специальным иском, но и обеспечен защитой владельческих интердиктов. Поэтому мог требовать защиты своих вещных прав от всех третьих лиц, в том числе и от собственника земли. Таким образом, институт эмфитевзиса наиболее близок к содержанию права собственности.

Суперфиций (поверхность) определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования в течение неограниченного времени зданием, выстроенном на чужом земельном участке и, следовательно, принадлежащем собственнику участка. При этом такое строительство могло быть осуществлено либо по договору с собственником земли, либо без договора, если собственник не оспорил в своё время неправомерность застройки его участка. Однако право собственности на эти строения всегда принадлежало хозяину участка.

Общие черты суперфиция:

1. право застройки, порождающее право собственности на возведённые за свой счёт здания;

2. право сооружения на участке, принадлежащем другому собственнику;

3. право, которое может быть отчуждено и передано третьим лицам.

Управомоченное лицо – суперфициарий, был вправе пользоваться и распоряжаться зданием, как собственник, отчуждать, закладывать его, обременять сервитутами. Обязанности его состояли в том, что он должен был нести все повинности, лежащие на здании, а также платить собственнику земельного участка определенную ренту (solatium, pensio).

Суперфициарий наделялся правом исковой защиты против посягательств на его положение со стороны любых третьих лиц, в том числе и законного собственника земли.

Возникало право суперфиция вследствие договора между собственником земли и потенциальным застройщиком; вследствие давности владения (хотя это основание оспаривается), через завещательный отказ (легат); посредством судебного решения.

Основания возникновения и прекращения суперфиция были такие же, как и основания возникновения и прекращения эмфитевзиса. К ним относились:

1. соглашение сторон о прекращении суперфиция;

2. истечение определённого договором срока при невозобновлении нового договора;

3. слияние в одном лице суперфициария и собственника земельного участка;

4. отказ арендатора от прав суперфиция;

5. смерть суперфициария, не имеющего наследников, либо их отказ от наследства;

6. нарушение прав собственника вследствие неуплаты ренты.

Залог

Существо залогового отношения состоит в том, что должник по кредитной сделке (заемщик, например), в обеспечение исполнения своей обязанности вернуть занятую сумму, передает кредитору какую-либо ценную вещь; и если не исполняет в срок свою обязанность, то кредитор получает право продать заложенную вещь (распорядиться предметом залога) с тем, чтобы за счет вырученной суммы получить удовлетворение по кредитной сделке.

Наиболее распространёнными видами залога являлись фидуция, пигнус и ипотека.

Однако такая конструкция залогового отношения была разработана римским правом не сразу.

В древности способом обеспечения исполнения должником его обязательств являлся заклад, который характеризовался тем, что заложенная вещь посредством обряда манципации или мнимого судебного спора проходила в полную собственность кредитора. Этот заклад именовался фидуцией (fiducia). К основному договору в таких случаях прикреплялось дополнительное соглашение – о возврате вещи после выполнения должником своих обязательств.

При этом должник передавал посредством манципации или уступки по суду вещь и право собственности на нее кредитору, при условии, что после уплаты долга вещь вернется в собственность должника; если же долг не выплачивался, кредитор окончательно становился собственником вещи, оставлял ее у себя и мог распорядиться ею по своему усмотрению.

Собственно залог, именовавшийся пигнус (pignus), появился позже и был связан с облегчением как процесса оформления такого рода сделок, так и смягчения правовых последствий неисполнения должником своих обязанностей.

По условиям такого соглашения одна сторона (залогодатель) в целях обеспечения своего обязательства передавала другой стороне (залогопринимателю) определённую вещь с договорённостью о её возврате после полного исполнения обязательства. Следовательно, залоговый договор шёл дополнительным к другому, основному, то есть был акцессорным, и прекращался по прекращению главного обязательства.

В рамках основного правоотношения залогоприниматель обязан был хранить вещь и заботиться о ней. Если при этом он тратил средства на её содержание в надлежащем состоянии, то мог впоследствии потребовать их компенсации по иску pigneraticia contraria. Использование вещи для собственных нужд при этом расценивалась как кража или злоупотребление. Однако при неисполнении должником основного обязательства можно было смело воспользоваться переданным имуществом, даже продать его, возместив тем самым потери, но излишки при этом необходимо было вернуть залогодателю. Последний для защиты своих прав имел специальный личный иск.

Самой поздней формой залога стала имевшая греческие корни и сформировавшаяся с помощью преторов в классический период ипотека (hypotheca). Особенность её как залога проявлялась в том, что заложенная вещь (обычно земля) фактически оставалась у должника, который, однако, был лишён права распоряжаться ею. Кредитор при этом получал ограниченное вещное право – не допускать продажи должником своей заложенной земли и истребовать её в случае неисполнения обязательства. Заложенная вещь, как правило, земельный участок, не мог быть приобщён кредитором к своей собственности, а от его имени должен был быть немедленно выставлен на продажу. При этом на заложенное таким способом имущество могло быть установлено несколько прав со стороны отдельных кредиторов, каждый из которых мог претендовать на «продажную» возможность. Но такую привилегию имел только первый из них. Поэтому нередко среди кредиторов, претендующих на участок, разгорались споры и настоящие соперничества в том, чтобы предложить наилучшие условия первому из них с целью занять его место и получить право распорядиться (продать) заложенное имущество неисправимого должника. Такое обыкновение получило название ипотечного преемства.

Залоговое право, по общему правилу, прекращалось в случаях совпадения в одном лице залогодержателя и собственника, гибели предмета залога, прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Основы залогового права

Длительная практика применения в качестве обеспечения кредита пигнуса и ипотеки привели к выработке преторским правом основ залогового права.

Прежде всего, развился залог движимых вещей квартиранта или арендатора земельного участка: все привезенное ими в нанятую квартиру или на арендованный участок обращалось в заложенное имущество для обеспечения выплаты хозяину наемной (арендной) платы. При этом залогодатель (арендатор, квартиросъемщик) оставался собственником своих вещей. Залогодержатель (собственник дома или земли) мог только удерживать эти вещи до получения наемной (арендной) платы.

Такая неопределенность права залогодержателя создавала основания для злоупотреблений с той и другой стороны. Последовательные и длительные усилия претора по устранению таких злоупотреблений привели к выработке особого иска (actio quasi-Serviana или actio hypotecaria in rem), посредством которого залогодержатель приобретал право, в случае неуплаты долга, вытребовать заложенную вещь в свою собственность как от залогодателя, так и от любого третьего лица и распорядиться ею по своему усмотрению.

Таким образом, было установлено вещное право распорядиться чужой (заложенной) вещью.

Постепенно сложилась практика осуществления залога в двух видах: в виде залога с передачей владения предметом залога залогодержателю (пигнус) и с сохранением владения предметом залога у залогодателя (ипотека).

Было сформулировано также и само содержание права залогодержателя. Первоначально стороны могли заключить соглашение о продаже заложенной вещи(pactum vendendi) либо о передаче права собственности на нее залогодержателю (lex commissoria). К концу классического периода эта двойственность исчезла и залоговое право неизменно понималось как право продать заложенную вещь (ius vendendi). И если стороны этого не желали, то должны были установить иной режим вещи посредством особого неформального соглашения (pactum de non vendendi).

В императорский период (последовательно императорами Константином и Юстинианом) были запрещены соглашения об удержании права собственности на заложенную вещь залогодержателем (как прикрывающие, чаще всего, ростовщические сделки) и установлено правило, что предварительное соглашение о непродаже вещи только затрудняет право распоряжения ею, так как всего лишь создает для залогодержателя обязанность трижды напомнить залогодателю о необходимости уплатить долг и только после этого распорядиться предметом залога.

Таким образом, возникла окончательная юридическая конструкция залога как вещного права распоряжения чужой вещью.

Уже римское право определило черты залогового права как права акцессорного, то есть дополнительного, призванного обеспечивать осуществление основного права кредитора по главному обязательству. В силу этого, залоговое право должно целиком разделять судьбу главного обязательства; оно не должно приносить кредитору дополнительных выгод, а только обеспечить его от возможных убытков. Поэтому, если при продаже вещи сумма выручки превысит размер долга, то излишек (hyperocha) возвращается должнику; если эта сумма окажется меньше, то у кредитора остается только требование из главного договора.

Предусматривалось установление нескольких залогов в отношении одной, как правило, недвижимой, вещи (последующий залог); для подобных случаев право установило принцип приоритета: сначала и полностью удовлетворяется первое по времени залоговое право; из имеющегося остатка последующие и только в той мере, в какой позволяет остаток.

Источник: http://helpiks.org/.html